Estimo: giudizio di stima, aspetti economici e metodo (parte 1)

Che cos'è l'estimo

L'estimo è la disciplina che studia i criteri di valutazione dei beni di proprietà privata o collettiva. Per gli immobili si distingue in estimo rurale, civile e catastale. Il giudizio di stima è un motivato parere sul valore di un bene, espresso in moneta corrente, in forma scritta, con procedimenti e fonti adeguati. Deve essere oggettivo, fondato su conoscenze tecniche, conoscenza del mercato e previsioni probabilistiche.

• Prezzo e valore: il prezzo di mercato è un dato certo, già avvenuto; il valore di mercato è la previsione del prezzo più probabile in un'ipotetica compravendita.
• Ordinarietà: è la normalità statistica, cioè la situazione che si presenta con la maggiore frequenza e ha la maggiore probabilità di ripresentarsi.
• Un bene può avere più valori, ma solo uno risponde meglio allo scopo della stima. La scelta dell'aspetto economico è il criterio di stima; il metodo di stima è il processo logico che porta al giudizio.
• Il metodo estimativo è unico: consiste nel confronto del bene con beni simili di cui sono noti prezzi di mercato o costi di produzione.
• La stima a vista non può e non deve essere usata da un perito. Il CTU è nominato dal giudice, giura e risponde ai quesiti con imparzialità per far conoscere la verità al giudice.

I sei aspetti economici (valori)

Gli aspetti economici sono: valore di mercato, di capitalizzazione dei redditi, di costo, di trasformazione, di surrogazione, complementare. "Valore supplementare" e "valore di posizione" sono citati impropriamente.