Trascrizione e ipoteca: pubblicità immobiliare e garanzie reali

Funzione della trascrizione

La trascrizione (artt. 2643 ss. c.c.) è una pubblicità dichiarativa. Non serve a rendere valido l'atto: lo rende opponibile ai terzi e ha quindi una funzione conoscitiva verso di loro. Chi compra un immobile e non trascrive è proprietario a tutti gli effetti, ma non può opporre l'acquisto ai terzi. Se lo stesso bene viene venduto a più persone, prevale chi ha trascritto per primo. Per questo trascrivere è un onere per chi acquista.

La trascrizione si fa presso la Conservatoria dei registri immobiliari della circoscrizione dove si trova l'immobile. Oggi questo ufficio è il servizio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. I registri sono pubblici: chiunque può consultarli e ottenere certificati ed estratti.

Atti da trascrivere

• Vanno trascritti i contratti che trasferiscono la proprietà di immobili o costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali, compresi l'usufrutto, l'uso e l'abitazione. L'usufruttuario che non ha trascritto non può opporre il diritto a chi compra poi l'immobile.
• Vanno trascritte le locazioni ultranovennali, cioè di durata superiore a nove anni. Quelle più brevi non si trascrivono.
• Vanno trascritti gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione su immobili.
• Vanno trascritte le convenzioni matrimoniali, la costituzione del fondo patrimoniale e lo scioglimento della comunione legale, se riguardano immobili.
• Si trascrivono le sentenze e le domande giudiziali che riguardano immobili, ad esempio la domanda di revoca di una donazione, che così diventa opponibile a chi acquista il bene. Va trascritta anche la sentenza che accerta l'usucapione o l'estinzione di un diritto per prescrizione.