Estimo: fabbricati, aree, diritti reali, espropri e danni (parte 2)

Stima dei fabbricati

Per i fabbricati civili i parametri più usati sono il metro quadrato e il canone. Il mercato delle nuove costruzioni urbane è un oligopolio.

• Aggiunte al valore ordinario: redditi transitori superiori all'ordinario, dotazioni di pregio non asportabili.
• Detrazioni: redditi transitori inferiori, manutenzione sotto l'ordinario, finiture inferiori a quelle del campione.
• La vetustà è il logorio tecnico o economico, fisico e da obsolescenza, di un fabbricato non nuovo; si stima con formule empiriche su ipotesi statistiche ed economiche.
• Fabbricato speciale senza mercato (es. scuola): costo di costruzione deprezzato per vetustà. Industria pesante: costo deprezzato o trasformazione. Rustico non trasformabile in mercato inattivo: valore di costo. Bene senza mercato, senza reddito e non trasformabile: costo di riproduzione.
• Fabbricato fatiscente da demolire: valore di trasformazione dell'area, meno la demolizione, più l'utile dei materiali recuperati. La stima "a sito e cementi" si usa quando il fabbricato non è recuperabile e interessa l'area.
• Immobile sopraelevabile: valore di trasformazione. Chi sopraeleva indennizza gli altri condòmini per la perdita di valore della loro quota sul suolo.

Aree edificabili

Si stimano di norma con stima diretta comparativa del valore di mercato. Se mancano prezzi di aree simili (mercato inattivo) si ricorre al valore di trasformazione. Parametro comparativo: il volume edificabile. La cubatura si calcola moltiplicando la superficie del lotto per l'indice di edificabilità; servono indice, forma e dimensione del lotto e distanze dai fabbricati vicini. I reliquati di lottizzazione annettibili a un fondo confinante si stimano col valore complementare.