Il contratto di locazione e le leggi di riferimento
La locazione è il contratto con cui il locatore si obbliga a far godere al conduttore una cosa per un certo tempo, verso un corrispettivo. Può avere per oggetto beni mobili e immobili. Per gli immobili urbani contano due leggi speciali:
- L. 27 luglio 1978, n. 392: è la legge dell'equo canone. Oggi regola soprattutto le locazioni ad uso diverso dall'abitazione: commerciali, artigianali, professionali, alberghiere.
- L. 9 dicembre 1998, n. 431: è la legge più recente sulle locazioni abitative e disciplina solo gli immobili urbani ad uso abitativo. Insieme al D.M. 30/12/2002 si applica alle abitazioni private, escluse le categorie A/1, A/8 e A/9.
Obblighi di base delle parti
- Il locatore deve garantire il conduttore dalle molestie di terzi che diminuiscono l'uso del bene solo se si tratta di molestie di diritto, cioè di terzi che pretendono diritti sulla cosa. Contro le molestie di fatto il conduttore agisce in nome proprio.
- A fine locazione il conduttore che ha fatto addizioni può toglierle se ciò avviene senza danno alla cosa.
- L'imposta di registro annuale sulla locazione è divisa a metà tra locatore e conduttore.
Le locazioni abitative (L. 431/1998)
La forma scritta è obbligatoria, in base alla L. 431/1998. I contratti possono essere a canone libero o a canone concordato. La scelta tra i due tipi spetta al proprietario.
- Canone libero: durata 4 + 4 anni. Alcune domande di estimo indicano una durata minima di 5 anni: all'esame vale la risposta della banca dati per quella specifica domanda.
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